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Anticipo de dinero en la construcción o compra de viviendas. Responsabilidad de las entidades bancarias

En este nuevo artículo de nuestro Blog queremos abordar la situación generada por el impacto negativo de la crisis y la irresponsabilidad de ciertas empresas que ha afectado a un gran número de personas que querían acceder a la compra o construcción de una vivienda y que una vez realizada la entrega de cantidades anticipadas de dinero, se encuentran sin vivienda y sin el dinero depositado. En este post hablaremos de la situacion de los distintos perjudicados y abordaremos la responsabilidad de las entidades bancarias en estas operaciones así como la sentencia más reciente en esta materia y que ha abierto un nuevo escenario jurídico para los reclamantes

– El anticipo de cantidades en la construcción y venta de viviendas

– Quiebra de las promotoras y no entrega de las viviendas

– Condición de tercero no ajeno de las entidades bancarias

– Obligación legal de las entidades bancarias de abrir una cuenta especial debidamente garantizada

Recientemente, nuestro Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia por la que se obligaba a una entidad bancaria a devolver el dinero anticipado por un particular a una promotora a cuenta de una vivienda que finalmente no se terminó.

El fundamento de esta Sentencia, es la Ley 57/1968, norma nacida en la época franquista, sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, con la que se pretendía proteger a los compradores

Esta norma nació a consecuencia del escándalo de “Nueva Esperanza”, en el que una constructora, tras su quiebra, dejó a más de 10.000 personas sin sus pisos, por los que habían pagado más de 100 millones de las antiguas pesetas

La Ley de 1968 exige a los promotores que pretendan obtener de los compradores de viviendas, entregas de dinero antes o durante la construcción de las mismas, y para el caso de que no se inicie la construcción de las viviendas o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, a:

– Garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores, más el 6% del interés anual (interés modificado tras la entrada en vigor de la LOE), mediante la suscripción de un contrato de seguro o aval bancario solidario

– Que los promotores perciban estos anticipos a través de una entidad bancaria, depositándose las mismas en una “cuenta especial”, separada de cualquier otra perteneciente al promotor y de la que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de esta cuenta especial, la entidad bancaria, bajo su responsabilidad, exigirá de la promotora un seguro o aval bancario

La cuestión lógica que se nos plantea, es qué ocurre si estas garantías no se efectúan, y las promotoras devienen en quiebra no llegando a entregar las viviendas a sus compradores.

Uno de los argumentos esgrimidos por la entidad bancaria en el procedimiento resuelto por el Tribunal Supremo en la Sentencia que nos ocupa, es que se trata de un tercero ajeno al pacto suscrito entre compradores y promotora, no teniendo, en consecuencia, responsabilidad alguna sobre la desaparición del dinero anticipado por los primeros.

Sin embargo el Tribunal Supremo determinó en esta Sentencia, que la Ley 57/1968 impone a las entidades bancarias una responsabilidad que desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación habida entre compradores y promotora.

Precisamente, porque la entidad bancaria sabía que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, y debía cerciorarse de que estas cantidades estaban debidamente garantizadas; por no cerciorarse de la existencia de esta garantía, negando la apertura de la cuenta especial en caso contrario, incurrió en la responsabilidad específica que establece el Artículo 1 de la Ley sobre el percibo de cantidades anticipadas de dinero en la construcción y venta de viviendas.

Por ello, en la citada Sentencia se ha condenado a la entidad bancaria a devolver las cantidades anticipadas por el particular a cuenta de la vivienda que no recibió.

Como conclusión de cuanto antecede, nuestro Alto Tribunal ha fijado la siguiente doctrina jurisprudencial:

“En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”

No cabe duda de que, el acertado fallo del Tribunal Supremo, abre una vía muy beneficiosa para todas aquellas personas que hayan comprado una vivienda sobre plano o en fase de construcción a una promotora, y como consecuencia de la quiebra de esta, no hayan recibido su vivienda ni recuperado el dinero anticipado por la misma.

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